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索引号: 11370685004267108D/2021-18385 成文日期: 2021-07-16
发布机构: 招远市政府办 组配分类: 文字解读

【本级政策解读】《招远市业主大会成立及业主委员会选举操作规程》的解读

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2021年7月12日,招远市人民政府办公室印发《招远市业主大会成立及业主委员会选举操作规程》,进一步规范我市业主大会成立和业主委员会选举工作,增强业主权利意识和公共意识,促进业主自治,实现业主对物业管理的决策权。现就相关内容进行如下解读:

一、政策背景

根据“齐鲁红色物业”建设三年行动计划要求,市住建局起草了《招远市业主大会成立及业主委员会选举操作规程》(以下简称《规程》)。制定该《规程》是落实习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九届五中全会精神的需要;是落实省委组织部《关于党建引领物业服务管理促进提升城市社区治理水平的指导意见》的需要;是进一步明确物业主管部门、街道办事处、社区居民委员会、物业服务企业等有关部门各自职责的需要;是有效发挥物业市场自身监督调解机制的需要;是全面提升群众获得感、幸福感、安全感的需要。

二、决策依据

该文件依据《中华人民共和国民法典》、《业主大会和业主委员会指导规则》(建房【2009】274号)、《物业管理条例》(中华人民共和国国务院令第379号)、《山东省物业管理条例》(鲁政发【2009】9号)和烟台市《红心物业建设规范》等法律法规制定。

三、出台目的

《中华人民共和国民法典》已正式发布实施,而现行《业主大会和业主委员会指导规程》(建房〔2009〕274号)已实施十多年,已经不能适应新法相关内容,且我市尚无地方性指导规程。此次《民法典》对业主大会和业主委员会的筹备组组建、业主委员会选举、业主共有部位和资金管理等业主自治方面的内容均进行修改。此次制定《指导规程》对完善有关业主大会、业主委员会成立及日常运转方面的规定,将更具有可操作性,有利于物业管理各方主体快速适应并运用,尤其在筹备组成员及候选人的产生规则方面的具体规定有利于减少业主大会筹备过程中的很多不必要争议。此外,在不违反《条例》等上位法规定的情形下,通过《指导规程》从政策层面强化小区治理工作的引导方向,将推进党建引领小区治理工作的思路融合进《指导规程》中。

四、政策的主要内容

全文参照国家和省、市文件总体框架,主要内容共有四章,53条。

(一)三级管理机制

该文件规定了物业主管部门、属地镇街、社区居委会(村民委员会)在推进业主大会和业主委员会工作中的具体职责,分工明确,形成治理合力。

1.物业主管部门负责全区业主大会和业主委员会相关工作政策宏观指导和监督。

2.街道办事处(镇人民政府)负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解处理物业管理纠纷。

3.社区居民委员会(村民委员会)负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助街道办事处(镇人民政府)开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

(二)业主权利与义务

该文件对业主作出明确定义,对尚未依法办理房屋所有权登记的特殊产权人情况进行详细规定,保障了业主的权益。同时,明确业主应当依法履行的义务及权利,规范业主行为。

(三)业主大会职责

业主大会决定以下事项:制定和修改管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;使用建筑物及其附属设施的维修资金;筹集建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

(四)业主委员会职责

业主委员会按照业主大会授权,执行业主大会的决定和决议;召集并主持业主大会会议,报告物业管理的实施情况;代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;监督管理规约的实施;督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;组织和监督专项维修资金的筹集和使用;调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷等。

(五)业主大会成立程序

符合成立业主大会条件的,街道办事处、镇人民政府应当在收到书面申请后10个工作日内将组建筹备组的事项公告全体业主。公告时间不少于15个工作日,公告内容应当包括筹备组的组成、业主代表的条件、产生方式以及业主提交资料的方式和期限等(注:报名参加筹备小组的业主代表不能再报名作为业主委员会成员候选人)。报名时间截止后将报名情况进行公示,公示期不少于5个工作日,公示内容应标注街道办事处、镇人民政府联系电话,业主报名时应持产权证明和身份证明。

首次业主大会会议筹备组应当做好以下筹备工作:确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;依法确定首次业主大会会议表决规则;制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;制定业主委员会选举办法;完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

(六)其他重要注意事项

召开业主大会、换届选举业主委员会或表决通过其他事项可以参照召开首次业主大会、选举首届业主委员会工作程序执行。本操作规程由招远市住房和城乡建设局负责解释,有效期五年。如今后国家和省市出台新的政策规定,从其规定。

联系单位:招远市住房和城乡建设局房管科

联系人:张秀强

联系电话:0535-8112010

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