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招远经济开发区北区控制性祥细规划

1总则

1.1 为指导招远开发区北区的开发建设，统筹安排土地使用、道路交通、市政设施、环境容量等提供技术依据和措施，制定本规划。
1.2 本规划的主要依据是《招远市城市总体规划(1996年一2010年)》以及招远市政府关于开发区北区开发的政策文件。
1.3 本规划范围东起横掌姜家村东，西至罗山河，北到北外环路，南至玲珑路，面积11.64平方公里。
1.4本规划范围内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本规划的有关规定。
1.5本规划由招远市开发区北区管委会负责解释。

2功能定位和用地结构
2.1 功能定位
　　以发展技术含量高、规模较大的外向型加工工业和地方资源型产业为主导的新型产业园区。
2.2 用地结构
　　开发区北区北区北区采用"一轴、两心、三片"的规划布局结构，各功能区均衡布局。
一轴：指沿北环路形成北区的布局轴线，主要布置北区的公共服务设施和沿景观绿带，形成管理、研发、商业服务、文化娱乐、绿化休闲广场等公共设施公共空间。在龙青一级路规划大型绿化广场展示北区形象。
　　两心：位于金城路、天府路交叉处形成公共管理中心、产业研发中心，以半形布局构筑良好的城市形象；张格庄路与北环路交叉处，安排商业服务和文化动中心，同样以半圆形布局方式，形成良好的对景和丰富的城市空间。
　　三片：天府路以西为北区西片，金城路西侧布置西部居住生活片和公共中心，城路以东安排一类工业用地：天府路与龙青一级路之间为北区中片，主要安排大型的工业项目：龙青一级路以东为北区东片，主要安排小型民营企业为主，考虑与玲珑工业园的衔接。

3用地布局

3.1居住用地布局
　　规划居住用地由东西两部分组成。西部居住区市老城区生活居住向北的延伸，环形道路为骨架，结合沿河绿带和规划的城市公园，形成布局灵活、环境宜人高档城市居住区，可容纳居住人口3.0万人：东部住宅区以安置东部村庄居民安排部分企业职工宿舍，可容纳1.5万人。
规划区中部的现状村庄结合南区的旧村改造统一安排。
2.工业仓储用地布局
　　从金城路到张格庄之间的用地主要发展产业用地，其中一类工业用地位于金城路、埠后东路和龙青一级路以东，埠后东路和龙青一级路之间布置二类工业用地，沿北外环内侧安排仓储用地。
3.3.公共设施布局
　　公共设施用地主要分布北环路路两侧。行政管理、研发、职工文化、娱乐等设施位于天府路和龙青路之间，与居民生活相关的商业、金融、服务、文化娱乐和医疗教育等设施安排在天府路以西和龙青路以东区域。北区内的公共设施适当集中，形成北部的城市次中心。 4道路交通

4.1 对外交通
开发区北区的对外交通道路主要包括龙青路、北外环和玲珑路。
4.2 道路系统
　　道路系统与南区和老城区道路的衔接，采用"五纵三横"为骨架的棋盘状路网。"五纵"是指金城路、天府路、埠后东路和龙青路和张庄路，其中天府路是城市南北向主要的交通干道，金城路联系老城区，埠后东路联系开发区北区北区南区："三横"是指北外环、北环路、玲珑路，沟通北区内部联系，并为城市继续向北发展创造条件。城市主干道道路红线30-50米，次干道24-30米，支路12-20米。

5.绿地系统规划

绿化体系由城市防护绿化、滨河绿化和城市公共绿地组成。
　　公共绿地与滨河绿化系统：沿北环路两侧设置10米宽的公共绿带，在东西两个圆弧处和埠后东路、龙青路交叉口设计集中的城市绿化广场，沿罗山河设置不小于50米的绿化带，在西北角、东南角和天府路与埠后东路之间设置城市公园。
　　防护绿地：沿龙青路两侧设置不小于30-50米的绿化带，沿天府路和北外环设置5-10米的防护绿带。并设置3条纵向的高压走廊。

6 市政工程设施规划

6.1 给水工程规划
6.1.1 居住用地居民生活用水标准为160升／人·日，居民生活用水量：7200米3／日，工业用水量为58060米3／日，未预见水量及管网漏损量为7250米3／日，规划区日用水量为72500米3／日。
6.1.2 水源：开发区北区供水由南区水厂供给，输水管线沿埠后东路接入。
6.1.3 给水管网采用环状网与枝状网相结合的方式布置。
6.1.4 水厂的供水水质必须达到国家现行的《生活饮用水水质标准》的要求。本区供水水压约为3公斤，可以满足多层建筑的水压要求，对高层建筑需加压供水。每120米以内设一个消火栓。
6.2 污水工程规划
6.2.1 生活污水量按其给水量的90％计，工业生产废水排放量按其给水量的80％计，则预测开发区北区污水量为52900米3／日。
6.2.3污水排放水质标准
凡排入开发区北区污水管道的污水水质应符合国标CJl8-86规定，凡直接排入水体的污水应符合国标TJ36-79及国标GB8979-88的规定。
6.2。4污水管道规划
规划区沿罗山河和北环路布置两条污水主干管，将开发区北区的污水以最短距离送入污水处理厂。6.3 雨水工程规划
6.3.1 本区雨水量计算参照招远市重现期暴雨强度公式进行计算，设计重现期采用1年。
6.3.2沿东西向道路布置雨水主干管，南北向道路布置雨水次干道，将开发区北区内雨水以最短距离排入罗山河。
6.4 电力工程规划
6.4.1 预测该片区总负荷约为8万千瓦开发区北区用电负荷预测采用综合用电水平法及根据规划用地负荷分析进行预测。按高限值预留变电站用地及控制电力走廊。
6.4.2 开发区北区10KV用电电源由西北角110KV变电站供应。同时10KV中压配电线路应根据开发区北区规划的需要进行统一合理的规划建设。
6.4.3 10KV系统应实现环网供电，以提高供电质量、环网平时开环运行，每环可供负荷约5000KW。10KV线路应敷设在敷设至电缆沟，无条件做电缆沟的路段可采用穿管敷设。10KV变配电设施应尽量采用室内形式，并应满足有关技术指标要求，一般需预留用地约150m2。
6.4.4 区内应结合道路建设电力电缆沟，并在主要交叉路口及集中出线处增加过路管数量，保证供电线路地下走廊通畅。新建电力电缆沟原则上应布置在道路东侧、南侧，尽量统一断面，规划电缆沟断面：1800*1800、1600*1600、1200*1200、1000*1000等类型。
6.5 电信工程规划
6.5.1 电话预测采用每户一部进行预测，开发区：北区规划人口为45000人，公建及工业电话预测按居住电话的50％考虑，开发区北区规划电话部数预测为22500部。
6.5.2电信规划
　　根据开发区北区规划电话部数预测，交换机规划容量30000门，规划电信线路敷设方式为地下通信电缆，线路敷设方位为东西路北侧，南北路西侧。有线电缆与通信电缆同线布置。
6.5.3 电信管道原则上布置在道路西侧、北侧人行道下，并尽量连通。区内规划电信管，并担负有线电视线路、因特网线路穿管敷设。
6.5.4道路交叉口应预留足够数量过路管，并根据要求预留足够数量的横过管。
6.6 热力工程规划
6.6.1区内采暖面积420.3万平方米，采暖负荷1062.44GJ／h。
6.6.2以玲珑橡胶集团热电厂为开发区北区供热。
6.6.3规划区内设置热交换站。每站供热负荷30-35万平方米左右。热力管网均为地下直埋敷设，走向尽量靠近热负荷中心，热网布置一级主干管网。
6.7 煤气工程规划
6.7.1 区内规划人口4.5万人，规划公建用气和居民用气之比为4：6，区内工业用气量与民用气量之比3：7。总用气量24750标m3／日。
6.7.2 天然气输配系统为中低压两级输配，区内设计中压主干管网，由城市中压管网引入开发区北区。
7 土地使用和建筑规划管理通则

7.1土地使用控制
7.1.1 土地使用控制是指对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定。其具体内容包括用地使用性质、用地使用兼容性和用地边界、用地面积等。
7.1.2用地性质：城市用地按照所担负的不同城市功能，划分为不同性质的如居住、公建、绿地等。
7.1.3 用地兼容性：即城市用地与建筑的适建性。本规划规定了每地块的使用性质，在某些用地性质下，一些性质的建筑允许建设，对用地及环境没有干扰影响；而另一些性质的建筑在特定情况下才被允许建设。这种特性称为用地的兼容性。各地块的用地兼容性按照地块适建范围规定表(附表2)的规定执行。
7.1.4 用地排斥性：在某一用地性质下，一些性质的建筑不允许被建设，称为用地排斥性。各地块的用地排斥性按照地块适建范围规定表的规定执行。
7.1.5 用地边界：是指用以界定和区分相邻地块使用的界线，通常由道路红、迪块界线及山体、湖泊、江海等自然界线组成。各地块的用地边界参照地块控制指标图执行。
7.1.6 用地面积：又称建筑基地面积或地块面积。指由道路红线和地块界线因而成的面的水平投影面积，是规划地块细划后用地性质明确的地块。
7.2 环境容量控制
7.2.1 环境容量控制是为了保证良好的城市环境质量，按照建设用地所能容纳的建筑量和人口聚集量，对土地开发做出合理的控制和引导。其控制指标包括：容积、建筑密度、居住人口、绿地率等。
7.2.2 容积率：是指某一地块上指定性质建筑面积数值与地块面积的比值。直观地反映了该地块的土地开发强度(FAR=Sa／S FAR -容积串 Sa-该地块上的建筑面积总和 S -该地块土地面积)。开发者对该地块的开发强度不得超过该地块容积率指标要求。
7.2.3 容积率可以转让：转让只能在相邻地块间进行(相邻地块是指同一街坊的地块)；转让只能在同种性质的地块或性质相容的地块之间进行，转让的数额不得大于两地块中容积率较小地块的40％。
7.2.4 容积率的奖励补偿：每提供1平方米的开放空间，奖励建筑面积1-2.4平方米：在达到本地块绿地率指标外，每提供1平方米的公共绿地，奖励建筑面积1-5平方米或由规划主管部门核定执行。
7.2.5 在开发过程中如进一步划分小地块时，其开发强度可按如下规定进行调整：(1)细分后小地块的建筑面积总和不得超过原大地块所规定的限度；(2)对于沿街道、城市广场等开阔地段的小地块，其容积率可适当提高：(3)为防止土地投机，开发地块必须满足最低容积率要求。若分期开发，首期开发的容积率不得低于0.6。
7.2.6 建筑密度：是指地块内建筑投影面积与地块总面积的比值。(建筑密度=建筑基底总建筑面积／建筑用地面积％)地块建设中建筑密度只能小于或等于地块指标控制表中关于建筑密度的规定值。
7.2.7 绿地率：是指规划用地中绿化用地(即用于栽植树木、花草和布置园苑、水面等的用地)面积与该建筑项目规划用地面积之比。包括绿地铺装地面、土路及水面等。规划范围内各地块绿地率指标按照下表的有关规定制定，并不得低于地块指标控制表中绿地率指标的规定值。
7.3.1 建筑高度：系指室外地坪起，至建筑物最高层顶面部分的高度。(地坪面是指建筑物周围与地面接触处的平均水平面，有出檐时，建筑高度为檐顶至地坪面的高度)。烟囱、屋脊装饰、避雷针、旗杆、风向器及防火墙在屋顶上的出头部分等屋上突出物不计入建筑高度。楼梯间、电视塔、装饰、望台、屋顶窗、水箱等建筑物之屋面上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的八分之一时，该部分的高度以9米为最大高度，不计入建筑高度。
7.3.2 建筑间距：系指规划用地中建筑之间的最小垂直距离与建筑高度之比。规划按照有关规定，确定开发区北区各类建筑间距的控制标准。建筑除必须符合消防、卫生、环保、工程管线等方面的要求外，应同时符合下表的规定。建筑间距控制
7.3.3 本规划区中对建设项目进行建筑后退的控制，地边线(离界距离)和后退道路红线两种情况实施控制，间距时，应按消防间距的规定控制。分建筑后退该项目的用如果离界距离小于消防
7.3.4 建筑后退道路红线：指建筑沿道路部分(整体或局部)的建筑外边界后退道路红线的距离，建筑后退道路红线在满足本规定的同时，必须符合消防、卫生、环保人防、工程管线和建筑规范等各方面的要求。根据开发区北区道路的不同等级，规定建筑后退道路红线距离。
7.3.5 建筑后退高压走廊距离：规划以架空高压线中心线起算，220KV高压线两侧宽度各l8m、110KV高压线两侧控制宽度各12m为高压走廊控制区。为保证高压输电线路的正常运行和两侧建筑物的使用安全，对位于高压走廊两侧地块的建筑物，规划根据高压线的等级，规定相应距离，建筑后退220KV高压走廊控制边线5m，110KV高压走廊控制边线4m。
7.3.6 本规定建筑后退红线指建筑的裙房部分后退界线。建筑主楼部分的后退红线距离与建筑高度和道路红线宽度有关，以避免城市空间的过于封闭和压抑。建筑的高层主楼部分(50-100米)的后退红线距离为S=H／1.5一W(S为后退红线距离，H为建筑高度，W为相邻道路的红线宽度)，同时满足后退裙房的最小距离为5米。
7.3.7 建筑后退用地边界：紧邻城市绿地广场一侧的建筑后退用地边界不小于3m，考虑到日照与消防要求，居住建筑与用地边界应有适当退距，5层以下(包括5层)建筑正立面退用地边界不小于日照间距要求的建筑高度的1／2。同时满足招远市有关住宅建筑退让规定。建筑物后退用地边界范围内可布置绿化，内部道路停车通道，小型市政设施或自行车棚(限单层)。建筑东西向后退用地边界的距离不小于合理山墙距离的一半，即高层建筑不小于4m，多层建筑不小于3m，低层建筑不小于1m。
7.3.8 住宅建筑的面指标、设计标准和建筑层数的选用除应遵循本规划的有关规定外，还应符合《住宅建筑设计规范》中的有关要求，住宅建筑的选型与标准尽可能与居住对象的家庭人口及其结构，以及不同的经济收入相适应，宜采用多种户和高、中、低档，以中档为主的住宅标准。
7.4 交通指标控制
7.4.1 规划中主干道两侧一般不宜设置吸引大量车流、人流的公建出入口；次干道两侧可设置人流量较大的公建以及机动车和非机动车的停车场地、公交站点。规划中在规定的地点设置的公共停车场(库)用地，除按该地块规定用途使用外不得做为它用。
7.4.2 道路出入口分机动车出入口和主要人流出入口。机动车出入口除进出机动车外，；还有非机动车、行人。机动车出入口位置的确定须满足以下要求：城市主干道与城市主干道相交，距交叉口60-80米内限制设机动车出入口；城市主干道与城市次干道相交，距交叉口40-60米内限制设机动车出入口；城市次干道与城市次干道相交，距交叉口35米内限制设机动车出入口；30米以下道路距交叉口30米内限制设机动车出入口，地块内红线宽度12以上道路，机动车开口须退交叉口12米。
7.4.3 较大人流量公建如影剧院、农贸市场、体育馆等布置在次干道交叉口附近时须采取措施，使人流、车流出入口距交叉口不小于50米。
7.4.4 各类用地需按其使用性质和开发强度设置足够的停车位和公共停车场(库)。公共停车场在各类公建附近的停车位规划值参照地块指标控制表
7.4.5 公共停车场(库)出入口位置按下列规定执行：机动车公共停车场出人口不宜设在主干道交叉点附近，且距离交叉口大于50米：自行车公共停车场的出入口应设在次干道和支路上。机动车公共停车位大于50个时，出入口大于等于2个；停车位大于出入口大于等于3个。出入口之间距离应大于15米。
7.4.7 自行车停车位大于500个时，出入口不少于2个；停车位超过1500个时，应分成1000-1500个一组，每组有一对出入口。

附图：

总体规划

开发区中心区规划

开发区北区规划