解读专家：山东颐通土地房地产评估测绘有限公司 刘高伟 项目经理 现为高级工程师、中国土地估价师协会与土地登记代理人协会资深会员（估价方向）、山东省不动产登记代理与土地估价行业协会专家 从事领域：自然资源评估、评价 不动产评估理论及方法研究
2024年7月15日，招远市人民政府办公室发布《关于公布招远市城镇土地级别与基准地价的通知》（招政办字〔2024〕21号）（以下简称《通知》），新一轮招远市城镇土地级别与基准地价成果正式实施。为做好《通知》的贯彻落实工作，方便社会各界全面了解，中国土地估价师协会与土地登记代理人协会资深会员（估价方向）、山东省不动产登记代理与土地估价行业协会专家、高级工程师刘高伟就《通知》内容进行以下解读。
问：更新的政策背景是什么？
刘高伟：基准地价、标定地价是法定公示地价的主要内容，是土地市场建设、土地资产权益保护和土地宏观调控等方面的重要支撑，公示地价体系建设是自然资源和规划部门常态化、基础性工作。城镇建设规划区范围的土地级别和基准地价原则上每3年应调整更新一次。我市现行的基准地价基准日是2019年1月1日，现已满3年，为保证基准地价的现势性，必须根据上级部署全面开展新一轮基准地价更新工作。
问：更新的工作依据是什么？
刘高伟：主要依据山东省自然资源厅《关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知》（鲁自然资字〔2022〕75号）文件要求。
问：对比上一轮的基准地价成果，招远市这一次调整更新主要发生了哪些变化？
刘高伟：本次调整更新主要体现在以下几个方面：
一是根据最新工作要求及土地管理的需要，增加了8个建制镇驻地土地级别与基准地价制订工作。
二是评价范围调整。根据招远市国土空间规划成果结合城市近期建设发展需求，对评价范围进行了调整。招远市城区评价面积66.98平方公里，较上轮减少了7.08平方公里；辛庄镇（滨海科技产业园）评价面积35.23平方公里，较上轮减少了6.60平方公里，减少部分主要是外围突破城镇开发边界基本农田成片区域。
三是级别调整。本轮基准地价级别最大变化是招远市城区级别由原来的5个级别调整为4个级别，同时对城区和辛庄镇（滨海科技产业园）对个别级别进行了微调。
四是价格调整。本轮基准地价更新，商业服务业用地涨幅最小，只有二级地涨幅超过5%；城镇住宅用地高级别涨幅较大；工矿用地一级地与上轮一致，末级地涨幅较大；公共管理与公共服务用地高级别向低级别涨幅依次递增。地价水平符合目前的市场行情，也与全省基准地价的调整趋势相吻合。
问：对本轮成果如何评价？
刘高伟：一是本轮评价范围根据新的国土空间规划中城镇开发边界、城镇范围线，同时结合现状和近期建设需要确定，更贴合城镇开发边界。
二是基准地价各级别界线的确定充分考虑了房价、租金、样点地价的空间分布规律，土地级别反映了城镇内部土地质量的地域差异。
三是商业服务业用地和城镇住宅用地价格更加贴合市场价，工矿用地和公共管理与公共服务用地价格与土地取得成本更贴近。
四是进一步完善修正体系，提高成果的实用性。影响土地价格的因素多而复杂，这些因素间相互作用、相互影响，本轮基准地价更新在现行修正体系的基础上，根据土地级别的调整情况，结合土地市场的变化情况，对区域因素和个别因素修正系数进行调整，同时更新了容积率、开发程度、使用年期、土地用途等其他因素修正系数。
问：请谈谈基准地价主要应用于那些方面。
刘高伟：城市土地定级估价成果主要包括城市土地级别成果和基准地价成果两大方面，土地级别成果定性反映城区内的土地质量差异，基准地价成果定量反映城区内土地价格一般水平，这些成果既可以指导城市土地利用，又可以引导、调控土地市场和土地开发，更是政府进行城市土地利用和管理、宏观调控土地市场的基本依据。
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