【专家解读】《关于公布招远市城镇土地级别与基准地价的通知》的专家解读

解读专家：山东颐通土地房地产评估测绘有限公司 刘高伟 项目经理 现为高级工程师、中国土地估价师协会与土地登记代理人协会资深会员（估价方向）、山东省不动产登记代理与土地估价行业协会专家 从事领域：自然资源评估、评价 不动产评估理论及方法研究

2024年7月15日，招远市人民政府办公室发布《关于公布招远市城镇土地级别与基准地价的通知》（招政办字〔2024〕21号）（以下简称《通知》），新一轮招远市城镇土地级别与基准地价成果正式实施。为做好《通知》的贯彻落实工作，方便社会各界全面了解，中国土地估价师协会与土地登记代理人协会资深会员（估价方向）、山东省不动产登记代理与土地估价行业协会专家、高级工程师刘高伟就《通知》内容进行以下解读。

Q1：更新的政策背景是什么？

基准地价、标定地价是法定公示地价的主要内容，是土地市场建设、土地资产权益保护和土地宏观调控等方面的重要支撑，公示地价体系建设是自然资源和规划部门常态化、基础性工作。城镇建设规划区范围的土地级别和基准地价原则上每3年应调整更新一次。我市现行的基准地价基准日是2019年1月1日，现已满3年，为保证基准地价的现势性，需要根据上级部署全面开展新一轮基准地价更新工作。

Q2：更新的工作依据是什么？

2022年5月17日，山东省自然资源厅根据自然资源部办公厅《关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知》（自然资办发〔2022〕13号）精神，结合我省工作实际，通知各市自然资源主管部门，为保证基准地价的现势性，组织开展新一轮城镇基准地价更新工作。

Q3：对比上一轮的基准地价成果，招远市这一次调整更新主要发生了哪些变化？

本次调整更新主要体现在以下几个方面：

一是根据最新工作要求及土地管理的需要，增加了8个建制镇驻地土地级别与基准地价制订工作。

二是评价范围调整。根据招远市国土空间规划成果结合城市近期建设发展需求，对评价范围进行了调整。招远市城区评价范围面积66.98平方公里，较上轮减少了7.08平方公里；辛庄镇（滨海科技产业园）评价面积35.23平方公里，较上轮减少了6.60平方公里，减少部分主要是外围突破城镇开发边界基本农田成片区域。

三是级别调整。本轮基准地价级别最大变化是招远市城区级别由原来的5个级别调整为4个级别，同时对城区和辛庄镇（滨海科技产业园）对个别级别进行了微调。

四是价格调整。本轮基准地价更新，商业服务业用地涨幅最小，只有二级地涨幅超过5%；城镇住宅用地高级别涨幅较大；工矿用地一级地与上轮一致，末级地涨幅较大；公共管理与公共服务用地高级别向低级别涨幅依次递增。地价水平符合目前的市场行情，也与全省基准地价的调整趋势相吻合。

Q4：对本轮成果如何评价？

一是本轮评价范围根据新的国土空间规划中城镇开发边界、城镇范围线，同时结合现状和近期建设需要确定，更贴合城镇开发边界。

二是基准地价各级别界线的确定充分考虑了房价、租金、样点地价的空间分布规律，土地级别反映了城镇内部土地质量的地域差异。

三是商业服务业用地和城镇住宅用地价格更加贴合市场价，工矿用地和公共管理与公共服务用地价格与土地取得成本更贴近。

四是进一步完善修正体系，提高成果的实用性。影响土地价格的因素多而复杂，这些因素间相互作用、相互影响，本轮基准地价更新在现行修正体系的基础上，根据土地级别的调整情况，结合土地市场的变化情况，对区域因素和个别因素修正系数进行调整，同时更新了容积率、开发程度、使用年期、土地用途等其他因素修正系数。

Q5：请谈谈基准地价主要应用于那些方面。

对促进自然资源资产产权制度改革，推进有偿使用制度改革，加强建设用地使用权二级市场价格监督，开展自然资源价值量核算，强化土地资源要素市场化配置等工作提供重要基础和支撑。